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在我國住房抵押貸款中,，有一些問題是需要相關(guān)部門注意的,。今天小編就以三方面進(jìn)行分類，具體說明了住房抵押貸款中存在的問題,。我們的借款人也可以通過以下問題,，多了解關(guān)于住房抵押貸款的信息。
 
一,、住房抵押貸款中,，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的效力問題
 
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,、抵押；依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),，可以設(shè)定抵押權(quán),；房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書,、房屋所有權(quán)證書辦理,。
    因此，從法律規(guī)定的角度出發(fā),，在辦理現(xiàn)房買賣過程中,，銀行應(yīng)要求房產(chǎn)所有人提供房產(chǎn)證和土地證，而現(xiàn)實(shí)中有許多房屋尚未取得土地使用證,，而僅以房產(chǎn)證抵押(即房地產(chǎn)單證抵押),，在實(shí)踐操作中可能存在一定風(fēng)險。
對于房產(chǎn)單證抵押,，很高人民法院《關(guān)于僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同是否有效的復(fù)函》規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立的房屋抵押擔(dān)保合同,，在進(jìn)行抵押登記時只提供了房屋所有權(quán)證,，而未提供相應(yīng)的土地使用權(quán)證的,，不影響抵押擔(dān)保合同的效力。”
 
但是,，從規(guī)避法律風(fēng)險考慮,，銀行應(yīng)區(qū)分不同情況應(yīng)對房產(chǎn)單證抵押問題：
1,、擬抵押的房產(chǎn)因爭議或手續(xù)不全根本無法辦理土地使用證，則根據(jù)《擔(dān)保法》第三十七條所有權(quán),、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)不得抵押的規(guī)定,，不應(yīng)接受抵押；
2,、擬抵押的房產(chǎn)可以辦理土地使用證,，但未辦理或仍在辦理之中，則根據(jù)很高人民法院上述復(fù)函,，可以接受抵押,，但應(yīng)要求抵押人書面承諾，設(shè)定抵押的房產(chǎn)擁有的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)證書辦理后一并追加抵押,；
3,、擬抵押的房產(chǎn)屬于整棟房子的部分抵押，并且整棟房子共有一本土地使用權(quán)證,，貸款銀行應(yīng)要求該土地使用證二并抵押,。
 
二、住房抵押貸款中,，存在房屋與土地使用權(quán)分別抵押的問題
 
所謂房地產(chǎn)分別抵押,，是指抵押人將房屋和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別抵押給不同債權(quán)人，或在土地使用權(quán)抵押某一債權(quán)人后,，將土地上新增的房屋或在建工程抵押給另一債權(quán)人的行為,。
 在銀行貸款實(shí)踐中，房地產(chǎn)分別抵押一般存在以下兩種情況：一種是銀行在辦理房地產(chǎn)抵押時,，僅就其中的房屋或土地使用權(quán)辦理了抵押登記手續(xù),；第二種是在抵押人僅將房屋或土地使用權(quán)抵押給了前一債權(quán)人之后，銀行接受了“剩余”未辦理抵押登記的房屋或土地使用權(quán)抵押,。雖然房地產(chǎn)分別抵押有其存在的現(xiàn)實(shí)需求和客觀條件,，但是，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條,、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條,、《擔(dān)保法》第三十六條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條等關(guān)于房地“權(quán)利一致”和房地“同時抵押”的規(guī)定,，房地產(chǎn)分別抵押存在抵押無效或抵押權(quán)落空的法律風(fēng)險,。可能怠于辦理或怠于配合銀行辦理他項(xiàng)權(quán)證,，致使貸款銀行對抵押房屋的抵押權(quán)無法落實(shí),，危及銀行貸款安全。
 
三、住房抵押貸款中,，存在經(jīng)濟(jì)適用房抵押的風(fēng)險
 
在經(jīng)濟(jì)適用房期房貸款中,，部分開發(fā)商為規(guī)避政府管理，虛高房價,，而作為抵押物的經(jīng)濟(jì)適用房并未繳納土地出讓金,，這些都會給銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)帶來風(fēng)險。
 此外,，我國有些地區(qū)實(shí)行房產(chǎn)和土地分別管理制度,，在辦理房地抵押登記時，需分別到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù),。因此,，在上述地區(qū)，房屋所有權(quán)人并非都能及時取得相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證,。
為了解決此矛盾,，很高人民法院雖以“司法解釋”的形式認(rèn)可了僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同效力，但是,，該司法解釋的法律層級過低,，不利于保障有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益。
 
希望通過小編的匯總,，相關(guān)部門能夠看到住房抵押貸款中存在的問題,。而我們的借款人也能通過小編的文章，多了解一些住房抵押貸款的信息,。