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 “人生第一次貸款,，什么都不懂怎么辦?”剛買了房的白領(lǐng)小宋最近覺(jué)得很迷茫,，面對(duì)房貸犯了難。“我可以貸多少款,？究竟該做公積金還是商業(yè)貸款,？首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn)？貸款時(shí)間長(zhǎng)短多少合適,？”小編馬上就貸款常見(jiàn)的五大問(wèn)題進(jìn)行答疑解惑,。
1 、可以貸多少款,？
建議：商業(yè)貸款看銀行審批,，公積金可以先計(jì)算
“最終能貸多少款，要根據(jù)你的個(gè)人情況來(lái)看,，最終結(jié)果由銀行審批,。”最初從中介處得知此情況時(shí)，打算買房的阿花有些納悶,，萬(wàn)一貸不到足夠的房款,，如何是好？
分析
據(jù)鄭先生介紹,，一般來(lái)說(shuō),，如果是商業(yè)貸款,，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限,。最終審批取決于收入,、銀行流水、家庭情況,、工作單位等,，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。
如果是公積金貸款,，則要看公積金繳存額度,，公積金一個(gè)人貸款很高額度是50萬(wàn)元，兩人很高是80萬(wàn)元（目前無(wú)錫公積金一個(gè)人貸款很高額度是30萬(wàn)元,，兩人很高是50萬(wàn)元）,。公積金貸款額度的審批，跟每個(gè)月的公積金額度,、年齡,、房齡等有關(guān)。
算賬
商業(yè)貸款額度：跟申請(qǐng)貸款人的銀行流水,、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn),。
公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù),、貸款很高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人很高可貸額度。（暫停發(fā)放繳存職工家庭購(gòu)買第三套及以上的住房公積金貸款,。）
按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的很高可貸額度
計(jì)算公式為:(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×22.按照貸款很高限額計(jì)算的可貸額度
一人申請(qǐng)住房公積金貸款的,，很高貸款額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的,，很高貸款額為80萬(wàn)元,。
3.按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,，下同),，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,，首付款比例不低于30%,；對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%,，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行,。
2 、選公積金貸款還是商業(yè)貸款,？
建議：公積金貸款更劃算
“做公積金貸款比較慢,，業(yè)主希望早點(diǎn)拿到款項(xiàng),，所以想讓你做商業(yè)貸款。”小宋早聽(tīng)說(shuō)公積金貸款利率低,，但究竟低多少,，卻沒(méi)什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款,，哪個(gè)更劃算,？
分析
現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低,，如果是首套房貸,，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外,，公積金貸款的利率低,，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.45％，5年以上的為4.9％,。一般來(lái)說(shuō),，商業(yè)貸款貸款額度沒(méi)有很高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果,，而且辦理快捷,。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6.704％，5年以上的為7.05％,。目前廣州部分銀行首套房貸利率還有8.5折優(yōu)惠,。
算賬
以購(gòu)買首套房，貸款50萬(wàn)元為例,。如果是公積金貸款,，貸款10年，月供是5031.42元,，利息是103770.4元,。如果是商業(yè)貸款，貸款10年,，利率8.5折優(yōu)惠,，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
3 ,、首付多點(diǎn)還是月供多點(diǎn),？
建議：余錢在手上更有主動(dòng)權(quán)
在某樓盤銷售中心，一對(duì)80后的小夫妻很糾結(jié),，他們兩人在最終的付款方式上,，有不同意見(jiàn)。在小田看來(lái),，老公是做生意的,，收入并不穩(wěn)定,。因此有錢最好首付多付一點(diǎn)，這樣月供壓力不會(huì)太大,。而她老公卻認(rèn)為,，首付三成就可以了，錢拿在手上,，就有主動(dòng)權(quán),。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了,。
分析
一般來(lái)說(shuō),，如果沒(méi)有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付,，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無(wú)可厚非,。只不過(guò)，這樣就手頭沒(méi)錢了,。我們從利率的角度來(lái)分析,，假如房子成交是100萬(wàn)元，可以貸款70萬(wàn)元,，但實(shí)際貸款50萬(wàn)元就夠了,。如果是存銀行，5年的定期利率是5.5%,，公積金貸款利率5年以上是4.9%,，就是說(shuō)，如果把這余錢存定期到銀行,，采用公積金貸款,，一年利率還可以賺0.6%,。商業(yè)貸款利率是5年以上的為7.05％,，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報(bào),，還是可以考慮的,。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素,，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益,。
算賬
如果總房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，首付是三成,，如果手頭有房款50萬(wàn)元,，貸款20年，以公積金貸款為例：
如果支付五成首付,，那么月供是3272.22元,，支付利息是285332.86元,。
如果支付三成首付，那么月供是4581.11元,，支付利息是399466元,。剩下來(lái)的20萬(wàn)元，如果存入銀行,，假定利率不發(fā)生變化,，如果每五年利息計(jì)入每五年的定期存款額，那20年后的利息總額是328531.33元,。
那么,，少付兩成產(chǎn)生的最終收益=20萬(wàn)元存銀行產(chǎn)生的收益-多貸銀行兩成