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在我國住房抵押貸款中,，有一些問題是需要相關部門注意的。今天小編就以三方面進行分類,，具體說明了住房抵押貸款中存在的問題,。我們的借款人也可以通過以下問題，多了解關于住房抵押貸款的信息,。
 
一,、住房抵押貸款中，存在房屋與土地使用權分別抵押的效力問題
 
根據(jù)相關法律規(guī)定：房地產(chǎn)轉讓,、抵押時,，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押,；依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權,，可以設定抵押權；房地產(chǎn)抵押,，應當憑土地使用權證書,、房屋所有權證書辦理。
    因此,，從法律規(guī)定的角度出發(fā),，在辦理現(xiàn)房買賣過程中，銀行應要求房產(chǎn)所有人提供房產(chǎn)證和土地證,，而現(xiàn)實中有許多房屋尚未取得土地使用證,，而僅以房產(chǎn)證抵押(即房地產(chǎn)單證抵押),，在實踐操作中可能存在一定風險。
對于房產(chǎn)單證抵押,，很高人民法院《關于僅以房屋所有權證辦理房屋抵押登記的合同是否有效的復函》規(guī)定：“當事人之間訂立的房屋抵押擔保合同,，在進行抵押登記時只提供了房屋所有權證，而未提供相應的土地使用權證的,，不影響抵押擔保合同的效力,。”
 
但是，從規(guī)避法律風險考慮,，銀行應區(qū)分不同情況應對房產(chǎn)單證抵押問題：
1,、擬抵押的房產(chǎn)因爭議或手續(xù)不全根本無法辦理土地使用證，則根據(jù)《擔保法》第三十七條所有權,、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押的規(guī)定,，不應接受抵押；
2,、擬抵押的房產(chǎn)可以辦理土地使用證,，但未辦理或仍在辦理之中，則根據(jù)很高人民法院上述復函,，可以接受抵押,，但應要求抵押人書面承諾，設定抵押的房產(chǎn)擁有的分攤土地使用權證書辦理后一并追加抵押,；
3、擬抵押的房產(chǎn)屬于整棟房子的部分抵押,，并且整棟房子共有一本土地使用權證,，貸款銀行應要求該土地使用證二并抵押。
 
二,、住房抵押貸款中,，存在房屋與土地使用權分別抵押的問題
 
所謂房地產(chǎn)分別抵押，是指抵押人將房屋和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權分別抵押給不同債權人,，或在土地使用權抵押某一債權人后,，將土地上新增的房屋或在建工程抵押給另一債權人的行為。
 在銀行貸款實踐中,，房地產(chǎn)分別抵押一般存在以下兩種情況：一種是銀行在辦理房地產(chǎn)抵押時,，僅就其中的房屋或土地使用權辦理了抵押登記手續(xù)；第二種是在抵押人僅將房屋或土地使用權抵押給了前一債權人之后,，銀行接受了“剩余”未辦理抵押登記的房屋或土地使用權抵押,。雖然房地產(chǎn)分別抵押有其存在的現(xiàn)實需求和客觀條件，但是,，根據(jù)《城市房屋產(chǎn)權人產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第三條,、《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條,、《擔保法》第三十六條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條等關于房地“權利一致”和房地“同時抵押”的規(guī)定,，房地產(chǎn)分別抵押存在抵押無效或抵押權落空的法律風險,。可能怠于辦理或怠于配合銀行辦理他項權證,，致使貸款銀行對抵押房屋的抵押權無法落實,，危及銀行貸款安全。
 
三,、住房抵押貸款中,，存在經(jīng)濟適用房抵押的風險
 
在經(jīng)濟適用房期房貸款中，部分開發(fā)商為規(guī)避政府管理,，虛高房價,，而作為抵押物的經(jīng)濟適用房并未繳納土地出讓金，這些都會給銀行實現(xiàn)抵押權帶來風險,。
 此外,，我國有些地區(qū)實行房產(chǎn)和土地分別管理制度，在辦理房地抵押登記時,，需分別到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù),。因此，在上述地區(qū),，房屋所有權人并非都能及時取得相應的國有土地使用權證,。
為了解決此矛盾，很高人民法院雖以“司法解釋”的形式認可了僅以房屋所有權證辦理房屋抵押登記的合同效力,，但是,，該司法解釋的法律層級過低，不利于保障有關當事人的權益,。
 
希望通過小編的匯總,，相關部門能夠看到住房抵押貸款中存在的問題。而我們的借款人也能通過小編的文章,，多了解一些住房抵押貸款的信息,。