近段時間以來,，全國多個城市的土地市場整體回溫,，土地成交額持續(xù)上升。機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，北京,、上海、杭州三地的賣地收入均突破千億元,，49個城市超過百億元,，隨之而來的還有土拍溢價率的上升。
分析認(rèn)為,，金融環(huán)境的寬松，客觀上使得房企有能力去競拍土地,，加上一些優(yōu)質(zhì)土地的相繼推出,，也引來房企的爭搶。機構(gòu)預(yù)計,，今年二季度土地市場的成交規(guī)模有望維持高位,，一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈。
50城賣地收入超1.6萬億元溢價率提升
5月19日,，北京市成交了三幅住宅用地,，其中兩幅位于豐臺區(qū)分鐘寺的土地格外引人關(guān)注。分鐘寺村L39號地塊吸引到10家房企參與競拍,，經(jīng)過56輪競拍,，最終被合生創(chuàng)展旗下的公司以42億元價格拿下，溢價率為42%,，可售住宅綜合樓面價為76168元/平方米,。
當(dāng)天拍賣的分鐘寺村L41號地塊，經(jīng)過82輪激烈競拍,，也被合生創(chuàng)展以65.4億元的總價收入囊中,，溢價率37.86%，可售住宅綜合樓面價為73912元/平方米,。而在10天前的5月9日,，合生創(chuàng)展已經(jīng)以72.2億元總價、26.2%溢價率取得相鄰地塊,，綜合樓面價為69133元/平方米,。
10天內(nèi)，合生創(chuàng)展連續(xù)以高溢價率、高樓面價,、高總價的方式,，取得北京市區(qū)3塊優(yōu)質(zhì)土地，震驚土拍市場,。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,，合生創(chuàng)展要想實現(xiàn)盈利，這三宗土地需要打造出10萬元/平方米以上的豪宅產(chǎn)品,。
合生創(chuàng)展共計179.6億元的土拍貢獻(xiàn),，讓北京今年的賣地收入沖破了千億元關(guān)口。數(shù)據(jù)顯示,，截至近日,，北京土地市場總成交金額約為1130億元，同比上漲83.29%,；平均溢價率為18.61%,，同比上漲71.1%。
土地市場升溫的現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在廣州,、深圳等城市,。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競”的宅地舉行了拍賣,，16家房企參與競拍,，最終，該地塊被龍光地產(chǎn)以115.97億元拿下,，并配建40760平方米的人才住房,，溢價率為45%。該地的可售樓面價約87409元/平方米,，成為深圳單價新“地王”,。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，今年以來,，全國50個大城市土地市場成交額合計達(dá)1.6萬億元,，同比上漲12%；27個城市的賣地收入超過200億元,，49個城市超過百億元,，均刷新歷史記錄；土地市場成交額超過千億元的城市有3個,，分別為北京,、杭州(約1097億元)、上海(1015億元),。
溢價率上升,，成為當(dāng)前土拍市場的一個特征,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端稱，今年已經(jīng)拍出的土地中,，成交價超過20億元的地塊有44宗,，其中，底價成交的土地只有11宗,，占比為25%,。在之前，底價成交的地塊基本會占50%以上,，2019年第四季度拍出的高價地中,，底價成交的更是占到60%。
克而瑞研究中心稱,，在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)開閘的影響下,，今年4月份土地的溢價率在3月的基礎(chǔ)上再度上漲3.8個百分點，增至16.0%,，創(chuàng)下去年7月以來新高,。到了5月11-5月17日這周，土地市場周度溢價率已經(jīng)升至26%,，創(chuàng)下今年以來新高,，較4月第一周的溢價率12%已經(jīng)翻番。各等級城市的熱度保持空前高漲,，一,、二線溢價率均高達(dá)27%,，三四線稍遜色,，為24%。
一二線城市仍是重點房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地
從區(qū)域和城市等級看,，一二線城市的土拍市場熱度更高,。
貝殼研究院5月29日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月,，全國351座城市合計住宅用地成交量為4438萬平方米,，累計同比下滑21.3%，下跌幅度與4月保持一致,。但北京,、上海、深圳,、廣州等地加大土地供應(yīng),，一線城市居住用地成交量累計同比增長29.7%。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計,，1-4月份,，全國100個城市居住用地成交面積1.55億平方米,，同比減少8.7%，其中,，一線城市成交面積1031萬平方米,，同比增長5.2%；居住用地平均價格為6011元/平方米,，同比上漲12.3%,，一線城市居價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%,。
“一線城市的土地交易總體不錯,，這與地方政府供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關(guān),。部分房企也加大了對一線城市的土地投資,，拿地積極性明顯增強?？傮w上看,，在當(dāng)前穩(wěn)投資的大環(huán)境下，一線城市土地市場面臨更好的發(fā)展機會,，相關(guān)土地交易行情有望繼續(xù)回暖,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱,。
嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析,，今年金融環(huán)境有進(jìn)一步寬松的趨勢，這對房企融資有積極作用,，客觀上使得房企有能力去競拍各類土地,。不過，如果部分城市地價過熱,，容易引起監(jiān)管部門的關(guān)注,，需要注意政策打壓的風(fēng)險。
除此之外,，多地相繼推出優(yōu)質(zhì)地塊,，也助燃了土拍市場?？硕鹧芯恐行姆Q,，4月份至5月中旬，二線城市土地市場熱度最高,。其中,，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價率高達(dá)44%,，主要是由于太原在中心區(qū)核心地塊萬柏林區(qū)長風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地,，周邊商業(yè)配套完善,，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭奪,，最終三地分別被保利,、中海、富力競得,，溢價率分別為74%,、72%和45%。優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓,，使得太原的土地市場達(dá)到前所未有的熱度,。
前述北京分鐘寺地塊，除了不限價,，本身的位置也較好,。貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，北京分鐘寺區(qū)域為四環(huán)內(nèi)少有的價值洼地,，雖當(dāng)前居住氛圍較弱,，但便利的交通條件以及真空競爭環(huán)境為其帶來較好的發(fā)展機遇，三宗相鄰地塊集中成交和入市,，未來將形成合力,，打造新的中高端居住版塊。
至于土地市場未來的表現(xiàn),，克爾瑞研究中心預(yù)計,，二季度土地市場成交規(guī)模有望維持高位，但在資金面和銷售預(yù)期的壓力下,，也會有更多條件不佳的地塊無人問津,，土地流拍率或繼續(xù)攀升。各等級城市的成交量價和市場熱度雖然全線回升,，但一,、二線城市的成交集中度再度升高,，接下來,，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈，不同等級城市之間的分化愈發(fā)明顯,。
樓市交易迅速恢復(fù)市場進(jìn)入“小陽春”
土地市場的升溫反映出開發(fā)商們對未來樓市的信心,。張大偉稱，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn),，拿地積極性明顯提高,，特別是今年4-5月整體行情持續(xù)升溫的情況下。
國家統(tǒng)計局18日公布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,，新房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到50個,，較2,、3月份的21個、38個有明顯增加,；二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)到37個,，較2、3月份的14個,、32個有增加,，新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均恢復(fù)至2019年第四季度的水平,。
貝殼研究院29日提供的數(shù)據(jù)顯示,，5月，其監(jiān)測的重點18城二手房成交量繼續(xù)增長,，環(huán)比增加15.2%,，同比增長42%，5月成交量為去年成交量最高水平(2019年3月)的98%,；1-5月交易量較去年同期減少15%左右,，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少,。
“整體交易量的大幅增長,，與疫情推遲了需求的釋放、五一小長假便利期和房貸利率下滑影響購房者預(yù)期有關(guān),?！必悮ぱ芯吭悍治觥?/p>
那土地市場的回溫,，是否會帶動樓市交易量的上漲呢,？貝殼研究院認(rèn)為，二手市場方面雖然在5月份進(jìn)入了遲到的“小陽春”,，但不管是根據(jù)季節(jié)性規(guī)律還是目前的市場供需情況,，交易量預(yù)計都將出現(xiàn)自然回落的跡象。嚴(yán)躍進(jìn)稱,，雖然寬松預(yù)期不斷,，但從短期看，房價漲幅反彈的可能性不大,。
張大偉稱,，重申“房住不炒”后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的大幅放松的幾率較小,，市場未來的走勢,，要看信貸政策與各地人才引進(jìn)政策的力度有多大?！叭蚨荚凇潘?、各地人才的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會越來越低,，這將成為2020年市場的主流政策趨勢?！?/p>
轉(zhuǎn)自：中新經(jīng)緯
