1月9日,，第一太平戴維斯舉辦媒體發(fā)布會,，發(fā)布《2018年成都（專題閱讀）房地產(chǎn)市場回顧與2019年展望》報告,，對成都2018年商業(yè)和住宅地產(chǎn)進行多方面回顧和展望：

　　·甲級寫字樓市場全年凈吸納再創(chuàng)歷史新高,，南延線租金漲幅領跑全市,，多元行業(yè)辦公需求凸顯成都產(chǎn)業(yè)結構均衡性和經(jīng)濟穩(wěn)健性,。

　　·零售物業(yè)市場格局重塑,，核心商圈內部表現(xiàn)分化，南延線崛起,租金領漲,，近郊區(qū)域即將迎來供應高峰,。

　　·住宅市場緩解供需局面，近郊區(qū)域市場持續(xù)加大住宅和土地供應,，力促城市加快發(fā)展步伐,。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)董事長 胡裕華

　　圖片由第一太平戴維斯提供

　　甲級寫字樓市場

　　2018年，成都甲級寫字樓市場錄得睿東中心,、領地環(huán)球金融中心A座,、藍潤置地廣場等三個新增項目交付入市，共計21余萬平方米,，推動甲級寫字樓總存量突破320萬平方米,，繼續(xù)占據(jù)全國第五大甲級寫字樓市場。除市中心和南延線區(qū)域均有項目落成交付之外,，天府新區(qū)迎來首個甲級寫字樓項目,，商務區(qū)發(fā)展繼續(xù)南拓,。2018年，政府提出天府新區(qū)最新規(guī)劃,，在產(chǎn)業(yè)政策和開發(fā)投資持續(xù)加碼的背景下,，加之地鐵和道路等基建完善，天府新區(qū)將在未來三至五年迎來寫字樓供應高峰,，一個嶄新的商務辦公市場將逐步成型,。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)市場研究部助理董事 陳大荒

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　　2018年甲級寫字樓市場延續(xù)去年活躍基調，全年凈吸納量錄得約43.1萬,，再次刷新歷史記錄,，且在第一太平戴維斯監(jiān)測的近20個重點城市中排名全國前四。大量辦公需求釋放且大面積成交頻出帶動市場平均空置率全年下跌8.5個百分點至21.0%,。強勢的需求逐步改變供需兩端對租金的預期和談判空間,，業(yè)主顯著增強的議價力和租戶逐步上浮的租金接受度共同促使租金連續(xù)四個季度上升，至年末報人民幣102.5元每平方米每月,，同比上漲4.1%,。分區(qū)域來看，南延線的金融城和大源區(qū)域競爭力在2018年不斷獲得市場確認,，全年南延線板塊凈吸納量超過全市60%,。大幅下降的空置率和不斷縮減的可租賃面積支撐租金較快上漲，同比漲幅超過6%,，成為全市租金上漲的主要支撐,。

　　在需求端，宏觀經(jīng)濟增長放緩和部分行業(yè)擴張需求收縮開始傳導至寫字樓市場的租賃需求,，導致上下半年市場走勢呈現(xiàn)一定分化,。金融、房地產(chǎn)和信息技術位列2018年成都甲級寫字樓市場前三位,，三者貢獻了全年新增成交總面積的一半以上,。投資資管和銀行保險等傳統(tǒng)金融的擴張帶動金融企業(yè)的辦公需求，其新增租賃占比達到20%,，但政府對小額貸,、融資擔保、網(wǎng)絡金融借貸等公司進行嚴格管制和整頓清理,，促發(fā)新型金融退租現(xiàn)象顯著且新租不斷減少,，導致金融類企業(yè)在全年成交占比較去年大幅下降。在當前去杠桿向穩(wěn)杠桿轉變過程中,，未來金融企業(yè)租賃需求有望進一步穩(wěn)定,，退租風險將有所降低。

　　得益于政府持續(xù)扶持和自身資源稟賦,，成都高新科技行業(yè)高速發(fā)展,，不僅吸引眾多國內外知名企業(yè)落戶,，獲得創(chuàng)投資本關注，并吸引了大量相關人才涌入,，同時城市不斷增強造血功能培育出不少獨角獸企業(yè)和大批初創(chuàng)企業(yè),，外引和內育共同造就科技行業(yè)的大量辦公需求。第一太平戴維斯2018年獨家發(fā)布的《成都甲級寫字樓高新科技租戶專題研究》報告顯示,，科技企業(yè)承租能力日益增強,，且南延線和市中心均成為該類企業(yè)入駐首選地，以字節(jié)跳動為代表的部分細分行業(yè)龍頭企業(yè)開始入駐全市租金較高的寫字樓,，成為市場焦點,。但是，受創(chuàng)投資本和金融去杠桿影響,，科技企業(yè)下半年增長有所放緩,，且不同規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)承租不穩(wěn)定現(xiàn)象，全年科技企業(yè)新增租賃成交貢獻16%,，同比略有下降。

　　得益于近兩年成都房地產(chǎn)市場的熱度,，眾多房企不斷提升市場份額且吸引大批外來房企進入成都市場,，同時也帶動了建筑工程和房地產(chǎn)服務等行業(yè)的上升。2018年,，錄得房地產(chǎn)貢獻近18%的新增租賃,，經(jīng)分析，原因更多來源于開發(fā)商辦公升級需求,、總部或分部搬遷以及業(yè)務擴大引發(fā)的擴租行為,，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)在2018年的新增成交中新設立占比較小,。除此之外,，專業(yè)服務和消費者服務組成的服務業(yè)、零售貿易和醫(yī)療健康等行業(yè)創(chuàng)造了較大的辦公需求,，其新增租賃占比較去年有所提高,。成都市場因而展現(xiàn)出租賃需求的行業(yè)來源多元化，并在當前市場環(huán)境下顯得尤為重要,，下半年其多元化的租賃成交來源一定程度上填補了部分行業(yè)階段性調整造成的市場需求空缺,，也凸顯出成都產(chǎn)業(yè)結構均衡性和經(jīng)濟穩(wěn)健性。

　　第一太平戴維斯高級董事,、華西區(qū)中介部負責人,、成都商業(yè)樓宇部負責人戴暉

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　　在資本推動、市場盈利空間和業(yè)主選擇的共同作用下,，以聯(lián)合辦公為代表的第三方辦公空間運營商保持2017年的慣性在蓉加速擴張,，當前已獲得不小的市場份額,，達到甲級寫字樓總存量面積的5.5%，且近一半的樓宇都擁有一個或多個第三方運營商,。選擇范圍從市中心蔓延至南延線板塊,，選址標的物更加多樣化，包括不少寫字樓的裙樓和商業(yè)空間都獲得了關注,。隨著市場可租賃面積減少以及市場態(tài)勢轉變,，各方運營商從規(guī)模競賽已進入運營競賽的階段，也將考驗市場各方應對之策,。

　　展望2019年,，受全國整體宏觀經(jīng)濟影響，尤其是社會融資規(guī)模增量短期內的縮減或將導致企業(yè)業(yè)務增長暫時放緩,，進而影響辦公需求大規(guī)模增長,。同期，市場預計迎來超過40萬平方米的新增供應,，且為近5年最高年度新增供應量,。供需兩端的階段性走勢將在短期內影響市場均衡，空置率或將在2019年上半年再次小幅抬升,。但是,，均衡的產(chǎn)業(yè)結構和新經(jīng)濟紅利已構筑成都經(jīng)濟較強根基，可穩(wěn)定釋放辦公需求,，2018年下半年展現(xiàn)出較強的市場韌性,。基于此,，第一太平戴維斯預計甲級寫字樓市場在2019年全年保持波動在合理區(qū)間,，但市場不會出現(xiàn)根本性供需失衡。

　　零售物業(yè)市場

　　2018年,，成都零售物業(yè)市場整體呈現(xiàn)活躍態(tài)勢,，加速形成商業(yè)新格局。在供應端,，年內共錄得4個新項目開業(yè),，共計新增供應約48萬平方米，推動市場總存量達到650萬平方米（含百貨）,，成都的零售市場容量繼續(xù)位列全國前四,。悠方購物中心和仁和新城的入市促使金融城區(qū)域成為全市零售物業(yè)體量第二大的區(qū)域，逐步完善的基礎設施,、集聚的現(xiàn)代服務業(yè)和大規(guī)模增長的居住人口共同構筑了日益龐大的區(qū)域消費根基和推動形成南區(qū)的零售商業(yè)中心,。龍湖西宸天街則是城北區(qū)域五年來首個新入市項目，無論從品牌還是空間打造上均給區(qū)域帶來諸多新意，未來持續(xù)的新增供應將加速區(qū)域商業(yè)格局裂變,，加劇區(qū)域內新老項目的競爭,。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事 林靜

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　　在需求端，成都延續(xù)2017年活躍需求,，連續(xù)兩年供應回升的背景下,，品牌新開和拓展較為頻繁，部分購物中心持續(xù)推動大面積調整以求迎合日新月異的消費趨勢,?；钴S的租賃成交促成全年零售物業(yè)市場錄得近60萬凈吸納，拉動市場空置率連續(xù)四年下降,，同比下跌2.5個百分點至4.5%,。以南延線為首的非核心商圈區(qū)域在過去一年租賃需求旺盛，空置率保持低位運行,，支撐全市購物中心首層平均租金同比上漲1.7%,，報人民幣413.5元每月每平方米。

　　第一太平戴維斯最新發(fā)布的《中國零售20城》報告顯示,，成都憑借區(qū)域輻射力和消費實力,，不斷吸引眾多知名開發(fā)商和國際知名品牌登陸蓉城，供需合力支撐成都連續(xù)五年位列中國零售第四城,。2018年錄得眾多知名品牌入蓉開設首店,，市場的品牌再度擴容，繼續(xù)鞏固成都對高端和知名品牌的吸引力,，典型案例包括法國奢侈箱包品牌Goyard和德國精工制表品牌A.LANGE & SOHNE朗格在國金中心開設首店，法國高端女裝品牌Isabel Marant大陸地區(qū)第三站和Roberto Cavalli西南首店落戶遠洋太古里,。此外,，潮流品牌在2018年的成都市場也大放異彩，Off-White, Champion, BEENTRILL, DENHAM等全球知名潮牌相繼登錄遠洋太古里,。

　　近年,，美容及個人護理用品的消費高速增長且趨向高端化及年輕化，也影響著零售物業(yè)市場的選擇,。2018年眾多高端香化品牌也選擇地標項目首次入蓉,，年內錄得英國美妝品牌集合店Space NK、法國頂級護膚品牌FILORGA,、法國香氛品牌Diptyque ,、Dior Beauty全球旗艦店紛紛落戶遠洋太古里。除此之外,，一些高化品牌試水快閃店,，創(chuàng)新其品牌展示，包括Gucci Bloom香氛花房、南法歐舒丹粉櫻咖啡快閃店,、資生堂“粉櫻號”列車快閃店等,。

　　成都消費者在生活用品占消費性支出上的比例日益增長，吸引多個家具家居生活零售品牌加速布局購物中心,，成為年度亮點之一,，日本家居品牌NITORI入駐金牛萬達廣場和世豪廣場，小米有品首店開設在凱德天府,，資本助力下的NOME連開九家門店,。

　　餐飲業(yè)態(tài)繼續(xù)在成都零售市場高速增長，2018年占新增成交32%,，超過2017年的27%,，表明餐飲已成為購物中心調整吸客的重要手段。年內,，錄得錦華萬達廣場,、萬象城、環(huán)球中心,、世豪廣場,、來福士廣場等多個大型項目進行餐飲業(yè)態(tài)大幅度調整，以期通過引入新品牌保持市場新鮮度,。新進餐飲同期,，市場錄得日本人氣甜品ZAKUZAKU、日日香鵝肉飯店和泰廊等新進餐飲品牌首進成都,。此外,，創(chuàng)投資本不斷加碼餐飲品牌，支撐加速全國布局,，2018年喜茶,、奈雪の茶和瑞幸咖啡成為其佼佼者，獲得大量融資支持,，全年錄得喜茶和奈雪の茶首入成都并且分別開設4家和6家門店,。

　　第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級董事 羅元均

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　　城市擴張、地鐵網(wǎng)絡加密和延長,、人口外遷,，一方面促使非核心商圈零售需求活躍，另一方面也對核心商圈提出全新挑戰(zhàn),。全年錄得核心商圈受部分項目影響租金指數(shù)同比下跌0.9%,，且春熙路板塊和非春熙路板塊項目的兩極化日益明顯。全市地標項目和良好步行環(huán)境共促春熙路繼續(xù)成為眾多品牌零售商登陸成都首選之地,，客流和銷售額保持數(shù)年上漲,，成為西南乃至全國指標性的零售商業(yè)之地,。反觀部分非春熙路商圈的項目，受到春熙路虹吸效應和項目樓齡影響,，表現(xiàn)不盡如人意,，并且全市近一半退市關閉的百貨都集中在此區(qū)域。2018年,，該區(qū)域再次步入調整期,，空置率不斷上漲，租金出現(xiàn)下滑跡象,，巨大挑戰(zhàn)猶存,。過去一年，春熙路板塊繼續(xù)加強運營調整,，從品牌引入到空間打造,，力求鞏固優(yōu)勢，非春熙路板塊項目則引入文化藝術,、新零售超市,、復合業(yè)態(tài)，以期重塑吸引力,。

　　展望2019年,，市場將迎來7個項目約64萬平方米新增供應，不少項目將加劇區(qū)域零售商業(yè)格局變化而備受矚目,，其中包括伊藤洋華堂首個購物中心將在綠地中心468落成,，龍湖兩個項目上城天街、濱江天街加速城北和建設路區(qū)域的零售競爭,，而保利星匯廣場則是多年以來核心商圈非春熙路板塊首個入市的項目,。放眼傳統(tǒng)近郊區(qū)域，隨著人口規(guī)模增長帶動消費需求增大,，地鐵和道路等基建不斷完善,，未來不少市場焦點將轉向該區(qū)域，龍湖,、大悅城、王府井,、世茂等優(yōu)質開發(fā)商和運營商近期紛紛進入近郊拿地或合作,。第一太平戴維斯預計，未來四年近郊將擁有超過全市30%的新增供應量（含主城區(qū)和近郊）,，該區(qū)域未來可期,。

　　在需求端，受到宏觀經(jīng)濟影響,，不少品牌在近期對市場更為謹慎,，并開始調整拓展策略。但作為零售第四城，成都穩(wěn)定的消費實力和不斷提升的城市能級,，加之近期施行的減稅政策,，均有利于零售市場發(fā)展。因此,，第一太平戴維斯對2019年零售物業(yè)市場持審慎樂觀態(tài)度,。家庭消費和品質消費將逐步主導市場，其中包括兒童親子,、文化娛樂,、個人護理和品質餐飲等相關業(yè)態(tài)將繼續(xù)受到市場歡迎，日益精細化和細分化的需求也將從品牌門店創(chuàng)新和項目運營革新兩個層面得以反饋,。

　　住宅市場

　　2018年,，成都市主城區(qū)一手住宅加大供應，全年供應量達約366萬平方米,，同比上漲17.5%,。由于受去庫存快速消化之前存量和尚未政策松綁的影響，全年成交量達約365萬平方米,，同比下降33%,。供應量的上升一定程度緩解供需局面，全年主城區(qū)一手住宅價格達人民幣15,169元每平方米,，同比上漲3.9%,，漲幅全面收窄。受主城區(qū)供應,、人口和產(chǎn)業(yè)外溢以及基礎設施完善影響,，2018年住宅成交最活躍的區(qū)域依然集中在供應量相對充分的傳統(tǒng)近郊，全年近郊一手住宅供應量為1,311萬平方米,，成交量為1,288萬平方米,，近郊區(qū)域價格為人民幣9,294元每平方米，同比上漲26.3%,。

　　圖片由第一太平戴維斯提供

　　土地方面,，由于可開發(fā)土地日益減少，2018年主城區(qū)住宅用地成交量約93.6萬,，同比下降54%,；與之相反，近郊區(qū)域住宅用地成交量約491萬平方米,，同比上漲超50%,。主城區(qū)住宅平均樓面地價保持穩(wěn)定達10175元每平方米，而近郊區(qū)域土地出讓則在相對更遠的地區(qū),，成交均價達到5507元每平方米,，且全年平均溢價率為12%,，反映出市場更為理性。成都不斷提升的城市能級持續(xù)吸引外來企業(yè)進入,，年內錄得6家外地房企通過投資合作或拿地的方式首次進入成都市場,，反映外界對成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的關注和信心。

　　展望2019年,，土地市場放量可緩解住宅市場供需緊張局面,，年內出臺包括5.15新政等政策將進一步提高住宅投資門檻，增加對剛需購房支持,，且力求建立長效機制,，為住宅價格保持健康穩(wěn)定提供保障，促使住宅市場回歸居住本質和理性狀態(tài),。