近日,，戴德梁行對2018年廣州地產(chǎn)市場進行了全面回顧并對2019年行業(yè)趨勢進行預(yù)判及展望,。
相關(guān)報告顯示，相比2018年房地產(chǎn)板塊的舉步維艱,，廣州大宗物業(yè)交易市場規(guī)模突破240億元人民幣,，連續(xù)三年攀新高；甲級寫字樓需求旺盛,，業(yè)主方市場特性日趨凸顯,，空置率創(chuàng)近十年來新低；零售市場亦表現(xiàn)活躍,，從新零售品牌到服飾,、餐飲、家居等傳統(tǒng)零售均積極布點,，年底新開業(yè)項目集中于白云商圈,，永旺夢樂城廣州金沙、百信廣場西區(qū),、新世界云門New Park等項目相繼開業(yè),。
零售：購物中心調(diào)整力度加大 拍照經(jīng)濟正當(dāng)紅
戴德梁行報告顯示，2018年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場共有約45.5萬平方米新增供應(yīng)，主要集中在白云商圈,，永旺夢樂城廣州金沙,、百信廣場西區(qū)、新世界云門New Park等項目于年底集中開業(yè),。截至第四季末，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率維持在8.1%,，平均租金（專題閱讀）816.3元/平方米/月,。
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購物中心陸續(xù)加緊租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整的腳步，引入社交屬性及體驗性更強的商戶來吸引人流,。
如保利時光里（原保利中環(huán)廣場）,、太陽新天地等，相繼改善商場美陳和動線,，并引進受年輕消費者歡迎的品牌,，通過升級租戶結(jié)構(gòu)來拓寬客群。
拍照經(jīng)濟席卷而來,，各大購物中心紛紛發(fā)力,，聯(lián)合舉辦主題展覽，制造話題吸引人流拍照打卡,，如天環(huán)引進的大型熊本熊主題活動展及藍精靈“魔幻花園”世界巡回展,、萬菱匯打造的“屁桃家族的圣誕趴”、百信廣場的“小豬佩奇繽紛假日”等,。
2019年,，廣州優(yōu)質(zhì)零售市場預(yù)計將有6個購物中心，合計約64.2萬平方米的新增供應(yīng)面市,，皆集中在白云,、番禺等非核心商圈。租賃需求依然旺盛的核心商圈,，在無新貨供應(yīng)的情況下,，將加快租戶及業(yè)態(tài)調(diào)整的腳步，引進新興品牌打造個性化,、差異化營運,。
大宗交易市場：連續(xù)兩年破200億規(guī)模 新興區(qū)域漸受追捧
2018年廣州大宗物業(yè)投資市場共達成22宗交易（單宗成交金額1億元以上），投資總額高達240億元人民幣,，連續(xù)兩年突破200億規(guī)模,，持續(xù)3年創(chuàng)新高。
（2016-2018年廣州大宗交易市場成交額一覽）
在所達成的交易中,，辦公物業(yè)以逾60%的交易量占比,，及總投資額161億元，成為最受歡迎的物業(yè)投資類型。其中,，資產(chǎn)包交易越來越盛行,，如萬科以33.8億元買下海航旗下的寰城海航廣場及中央海航酒店廣場的寫字樓及酒店物業(yè)。緊隨其后的是商業(yè)物業(yè),，投資總額高達47億元,。
戴德梁行廣州資本市場部助理董事雷海鳴分享，從近年的交易結(jié)構(gòu)組成來看,，內(nèi)資投資者仍占據(jù)較大比重,，2018年由于去杠桿等調(diào)控，內(nèi)資放緩了投資腳步,。
外資投資者近年對廣州大宗物業(yè)投資均持有積極態(tài)度,，占比呈現(xiàn)顯著增長趨勢，是外資采取分散風(fēng)險,、全球化投資策略的體現(xiàn),，如外資機構(gòu)以11.7億元收購越秀新都會近5萬平方米商辦物業(yè)。
另一方面,，政府背景的內(nèi)資投資者在大宗交易市場亦有所收獲,，如合景泰富將逾11萬平方米的合景星輝廣場寫字樓項目出售予政府投資方。
（2016-2018年廣州大宗交易市場交易結(jié)構(gòu)組成）
數(shù)據(jù)顯示,，從2017至2018年,，大宗交易有從核心區(qū)域如天河、海珠,、越秀及荔灣,，向新興區(qū)域如南沙、番禺及黃埔等擴展的趨勢,。
廣州南站作為粵港澳大灣區(qū)黃金走廊上連接多城的交通樞紐,，隨著廣深港高鐵的全面通車，迎來了更多投資機遇,，如佳寧娜集團控股有限公司以2.4億元買下萬科世博匯逾9000平方米的寫字樓項目,。
大灣區(qū)內(nèi)多城經(jīng)濟共建時代的開啟，將為廣州大宗物業(yè)交易市場帶來更多可能性,。
（2017-2018年廣州大宗交易區(qū)域構(gòu)成）
雷海鳴表示,，未來，在持續(xù)的去杠桿趨勢及資管新規(guī)下,，內(nèi)資企業(yè)融資成本提高且融資渠道受限,，但政府背景的投資機構(gòu)有融資優(yōu)勢，將繼續(xù)參與大宗交易,。
近期的中美貿(mào)易戰(zhàn)并未對大宗交易市場帶來顯著影響,，而人民幣貶值的匯率波動恰逢其時成為外資尋求人民幣資產(chǎn)投資機會的動力,，而廣州作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市之一，發(fā)展?jié)撃軣o限,，將成為投資者重點關(guān)注的市場,。
土地市場：量跌價漲 土地出讓金創(chuàng)下歷年新高
2018年，因全市土地供應(yīng)同比下降22.7%,導(dǎo)致土地成交面積同比下滑15.1%至923.2萬平方米,。全市樓面地價同比大幅上漲43.2%至6,043元/平方米,拉動全市土地出讓金創(chuàng)下歷年新高,。
外圍區(qū)域包括增城、黃埔及南沙區(qū)等皆為土地成交的主力軍,，成交面積占比全市的82.8%,，同比下降8.4個百分點；
中心城區(qū)土地成交面積同比顯著增長65.8%,，民生保障用地（住宅及基礎(chǔ)設(shè)施）貢獻最大。
（廣州歷年土地成交情況）
住宅用地方面,，廣州同比增加44.6%的土地供應(yīng)來穩(wěn)定供求關(guān)系,，全年共推447.2萬平方米，成交面積同比增加45.8%,，成交樓面價同比下跌7.5%至11,，547元/平方米。受國際金融城PPP項目影響,，其它用地樓面價急升6.2倍,，推升全市地價。
戴德梁行華中區(qū)研究部主管袁雪玲分享2018年土地市場亮點時表示,，廣州交通樞紐類用地大幅增加,，將強化其在灣區(qū)中的交通樞紐地位并為多個潛力TOD項目賦能；科企與房企強強聯(lián)手推進產(chǎn)城融合,，如富士康攜手碧桂園拿下3宗商業(yè)住宅用地,、思科與碧桂園共同打造番禺國際科創(chuàng)城項目；商辦用地多為定向出讓,，是政府推動招商引資,、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)落戶的重要策略；人才爭奪戰(zhàn)呈現(xiàn)白熱化趨勢,，政府加速推出純?nèi)瞬殴?，以期在搶人大?zhàn)中占據(jù)優(yōu)勢?！ ?/p>
寫字樓：租金創(chuàng)新高 業(yè)主“說了算”
2018年,，廣州甲級寫字樓市場全年僅有3個新增供應(yīng)項目入市，包括保利中悅廣場,、保利琶洲灣天幕廣場及廣州報業(yè)文化中心,，共計約28.1萬平方米,，均集中在琶洲商務(wù)區(qū)。
至2018年末,，全市甲級寫字樓年末存量為485.9萬平方米,。在新增供應(yīng)有限的情況下，市場存量持續(xù)去化,，全年凈吸納量約為31.9萬平方米,，拉動全市空置率同比下降2.4個百分點至5.6%，創(chuàng)近十年來新低,。
因有限的供應(yīng)量,，業(yè)主在租金水平上保有較強優(yōu)勢，年末全市平均租金同比上升6.9%,，達194.1元/平方米/月,。
（2018年廣州甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率）
縱觀全年,，琶洲商務(wù)區(qū)是當(dāng)之無愧的“吸納冠軍”,，全年凈吸納量約為22.4萬平方米，占比廣州全年總量的逾70%,，年末平均租金同比上漲14.1%,。
向來是企業(yè)必爭之地的珠江新城商務(wù)區(qū)亦表現(xiàn)亮眼，年末錄得平均租金同比上漲9.3%,。
聯(lián)合辦公概念深受企業(yè)主認可,，商務(wù)中心及聯(lián)合辦公運營商加速布局廣州寫字樓市場，WeWork,、Funwork均落地廣州首個營業(yè)點,，積極擴張版圖。
2019年,，廣州甲級寫字樓市場預(yù)計將迎來約74.5萬平方米的新增供應(yīng),。其中，琶洲商務(wù)區(qū)將迎來包括阿里,、唯品會等多個互聯(lián)網(wǎng)總部項目的交付,，進一步拉動琶洲商務(wù)設(shè)施配套的完善，并吸引更多互聯(lián)網(wǎng),、科技類企業(yè)入駐,。
重金打造的國際金融城，明年將以第一批甲級寫字樓的面市,，揭開該區(qū)域騰飛發(fā)展的帷幕,。
（廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)情況）
