業(yè)內(nèi)人士分析稱,，“央行降準(zhǔn)后,，信用并未得到寬松,，資金投向有限,，部分資金進(jìn)入房企。但債務(wù)融資主要用于借新還舊,，不會大幅增加房企現(xiàn)金流,，同時(shí)債務(wù)融資主要局限于百強(qiáng)房企，因此對整個(gè)房地產(chǎn)市場和行業(yè)影響有限,。”

　　2018年以來,，在去杠桿背景之下，房企融資（專題閱讀）環(huán)境非常嚴(yán)峻,，主要表現(xiàn)在房企融資成本高,、融資難度大。在該背景下,，中小房企或面臨生死考驗(yàn),。不過，這一形勢在去年11月以來發(fā)生轉(zhuǎn)變,。目前,，房企融資似乎悄然出現(xiàn)回暖跡象。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，繼去年11月,，房企融資額達(dá)上千億后,，12月融資再次達(dá)1600億，2019年1月房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，1月上旬房企融資已經(jīng)超過20多筆，合計(jì)融資額度高達(dá)700億左右,，其中多家企業(yè)公布了大額融資,。

　　此外,，1月房企融資難度也有所降低,。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資,，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債,。

　　1月4 日，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),。業(yè)內(nèi)人士分析，這對于房企融資環(huán)境和居民需求端都有積極的改善作用,，對房地產(chǎn)板塊是利好信號,。

　　房企融資回暖

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)融資密集發(fā)布,，1月以來,，境內(nèi)外房企都有大額成功融資出現(xiàn)。

　　1月11日,，融創(chuàng)（專題閱讀）中國控股有限公司發(fā)布公告稱,，公司擬進(jìn)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國際發(fā)售，票據(jù)本金總額,、發(fā)售價(jià)及利率將通過由聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人及聯(lián)席賬簿管理人進(jìn)行的入標(biāo)定價(jià)程序厘定,；數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國2018年中期平均融資成本為6.74%,，高于主流上市房企平均融資成本均值6.07%,。

　　1月9日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，公司已于港交所發(fā)行及上市5000萬美元2022年到期年息5.75%的額外票據(jù),；龍光地產(chǎn)2018年中期平均融資成本低于主流上市房企平均融資成本均值的6.07%，短期償債壓力指數(shù)為0.44,，明顯低于主流房企數(shù)據(jù)均值,。

　　1月8日，金地集團(tuán)發(fā)布公告稱,，其于當(dāng)日召開的董事會審議通過《關(guān)于公司發(fā)行債務(wù)融資工具的議案》,，總規(guī)模不超過200億元,；金地集團(tuán)今年中期平均融資成本較低，為4.79%,；

　　同日,，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接非全資附屬公司中糧置業(yè)投資有限公司將首期發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元的境內(nèi)債券,，利率最高4.1%,；融資成本方面，其2018年中期平均融資成本為4.20%,；

　　1月7日華僑城集團(tuán)擬發(fā)行20億元超短期融資券,；同日，國貿(mào)地產(chǎn)擬發(fā)行10億元超短期融資券,。

　　1月4日,，廣州富力地產(chǎn)披露2018年公司債券（第二期）的發(fā)行結(jié)果，最終實(shí)際發(fā)行規(guī)模70.2億元,；據(jù)富力地產(chǎn)半年報(bào),，今年上半年，其融資成本高達(dá)27.5億元,，同比驟升184%,；

　　1月3日，美的置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱,，發(fā)行10億元人民幣公司債券,，票面利率7.00%。據(jù)此前媒體報(bào)道,，美的置業(yè)融資成本僅5%左右,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策看,，最嚴(yán)格時(shí)期已經(jīng)過去,，政策底部逐漸形成。從融資難度看,，最近大部分房企融資成本平穩(wěn),，雖處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn),，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲,。特別是龍頭房企的融資成本，基本在4%-5%左右,。對于這些企業(yè)來說,，目前的資金壓力明顯得到緩解。

　　短暫融資松動背后

　　1月4日，央行放出消息,，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn),。

　　同日,，根據(jù)中國政府網(wǎng)消息，李克強(qiáng)總理于1月4日接連考察中國銀行,、工商銀行和建設(shè)銀行普惠金融部,，并在銀保監(jiān)會主持召開座談會?？偫韽?qiáng)調(diào),，要加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)的力度，進(jìn)一步采取減稅降費(fèi)措施,，運(yùn)用好全面降準(zhǔn),、定向降準(zhǔn)工具，支持民營企業(yè)和小微企業(yè)融資,。

　　這是罕見提出的“全面降準(zhǔn)”。

　　某房企高管告訴記者,，央行降準(zhǔn)方面帶來金融機(jī)構(gòu)資金合理充裕,，全社會流動性有所增加，而且各行業(yè)企業(yè)資金緊張狀況有所寬松,，員工收入有所保障,，對房地產(chǎn)銷售回款有間接助益。

　　此外,，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)商資金充裕,，有助于減輕房企付款壓力。

　　“房企融資成本的降低和去年四季度以來宏觀流動性整體放松有關(guān),，但流動性釋放并未直指房地產(chǎn)行業(yè),。對房企側(cè)間接性利好不容忽視，換言之部分房企的資金壓力存在變相緩解的可能性,。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者,。

　　值得注意的是，這并不意味著房企融資前景樂觀,。

　　上述房企高管告訴記者,，房企融資較之前寬松，和政策希望化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān),。短期以新還舊和長期規(guī)模增長將逐步消除負(fù)債率高企難題,。“央行降準(zhǔn)后，信用并未得到寬松，資金投向有限,，部分資金進(jìn)入房企,。但債務(wù)融資主要用于借新還舊，不會大幅增加房企現(xiàn)金流,，同時(shí)債務(wù)融資主要局限于百強(qiáng)房企,，因此對整個(gè)房地產(chǎn)市場和行業(yè)影響有限。”他分析說,。

　　張波也認(rèn)為房企融資發(fā)生松動是為了避免房企整體還款壓力所引發(fā)的不穩(wěn)定性,。他告訴記者，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測,，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額相當(dāng)于2018年還款規(guī)模的兩倍多,。在此背景下，房企生存壓力持續(xù)增加,，在融資側(cè)有針對性,、有重點(diǎn)地適度調(diào)整可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機(jī)。

　　事實(shí)上,，房企融資難言整體樂觀,。張波告訴記者，相比2018年房企融資的難度,，2019年融資會呈現(xiàn)適度定向式放松,，但這并不代表房企在2019年融資無虞。換言之,，中小房企在2019年的生存壓力依然較大,。“短期的融資高峰并不代表對房企側(cè)整體放松，公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力,，但從國家對于房企資金的監(jiān)管來看,，并未出現(xiàn)松動的明顯信號，在大概率上依然會維持對于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管,。”張波告訴記者,。