和王健林一樣,，張玉良也是個(gè)喜歡提目標(biāo)的人。2018年,，張玉良提出的其中一個(gè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售4000億,，不過(guò)最終仍差臨門一腳。
1月15日,，綠地（專題閱讀）控股發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)快報(bào)及四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào),，2018年1-12月，綠地共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3874.93億元,，銷售面積3664.0萬(wàn)平方米,，同比分別增長(zhǎng)26.4%和50.3%。
另?yè)?jù)公告顯示,，2018年綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3510.14億元,，同比增長(zhǎng)20.87%（2017年?duì)I收為2904.18億元），營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為242.82億元,，同比增22.87%（2017年?duì)I業(yè)利潤(rùn)為197.62億元）,，利潤(rùn)總額為241.93億元,，歸母凈利為116.62億元，同比增長(zhǎng)29.03%,。
綠地方面同時(shí)宣布,，截至2018年，公司總資產(chǎn)首次突破萬(wàn)億元,，達(dá)到10037億元,，同比增長(zhǎng)18%。形成對(duì)比的是,，截至1月15日收盤,，綠地控股總市值不足800億元，每股報(bào)價(jià)6.23元,。
雖然沒(méi)有完成年初目標(biāo),，但在銷售排名上,，綠地與第五名保利的差距依然在400億左右,，與第六名中海也保持有千億差距，成為唯一一家在3000億梯隊(duì)里的房企,。
對(duì)于2019年,，張玉良表示：“房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)構(gòu)性松動(dòng)的預(yù)期比較強(qiáng)烈，市場(chǎng)景氣度有望出現(xiàn)一定反彈,，綠地將重點(diǎn)聚焦市場(chǎng)行情反彈回升的二線省會(huì)城市,、高能級(jí)區(qū)域中心城市及有溢出效應(yīng)的成長(zhǎng)性地區(qū)。”
至于具體目標(biāo),，綠地內(nèi)部人士則表示：“目前還沒(méi)有定,，規(guī)模上會(huì)進(jìn)一步淡化，側(cè)重利潤(rùn)率提升,。”
這與大多數(shù)房企對(duì)2019年的態(tài)度相似,。
加速回款與900億拿地
作為一只資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的“大象”，綠地近年的規(guī)模一直處于緩慢爬升狀態(tài),。
從2014年首次突破2000億,，綠地花了三年時(shí)間才在2017年跨越3000億門檻，2016年到2018年,，綠地每年銷售的同比增長(zhǎng)也不足30%,，分別為11%、20%,、26%,。盡管憑借一定基數(shù)得以保留第一梯隊(duì)的地位，但也缺乏爆發(fā)型增長(zhǎng)的基本面,。
縱向來(lái)看,，雖然領(lǐng)先中海近1000億,，但在2018年還有包括新城、華潤(rùn),、龍湖等新進(jìn)2000億房企,。其中，不乏新城這樣近幾年銷售都呈現(xiàn)翻番趨勢(shì)的追趕者,，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言或許也會(huì)對(duì)綠地產(chǎn)生一定威脅,。
回顧綠地2018年表現(xiàn)，開年一直是全年表現(xiàn)最差時(shí)期,，直到第二季度才開始進(jìn)入狀態(tài),。
業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2018年1-4季度,，綠地分別實(shí)現(xiàn)銷售486億,、1141.21億、1042億和1205.41億,，這樣的節(jié)奏與往年類似,。
其中，去庫(kù)存金額1280億元,，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)到33%,，另外，共有9個(gè)區(qū)域事業(yè)部銷售金額突破200億元,，其中3個(gè)突破300億元,，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率24.5%。
另一方面,，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái),，發(fā)債、銀行貸款等融資渠道受限,，房企在融資上普遍遇到困難,，其中，加快回款是企業(yè)資金的重要輸血來(lái)源,。
不過(guò)與銷售節(jié)奏相反的是,，2018年綠地的回款率則是逐漸降低。數(shù)據(jù)顯示,，一季度綠地的回款率高達(dá)120%,，隨后受政策調(diào)控影響一路下滑，到四季度回款率已跌至64%,。
綠地方面透露,，2018年公司全年回款2968億元，同比增長(zhǎng)21.1%,，回款率為77%,，在行業(yè)屬于中上水平,。經(jīng)歷2014年-2016年連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)后，近兩年綠地的現(xiàn)金流開始有所改善,。
值得一提的是,，2018年10月，綠地公布產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)計(jì)劃,，張玉良提出未來(lái)三年要確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上,。
為此，在2018年全國(guó)土地市場(chǎng)降溫時(shí)期,，綠地開始逆周期加大投資,。
數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月,，綠地新增房地產(chǎn)項(xiàng)目118個(gè),，權(quán)益土地面積約2149.08萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約4336.78萬(wàn)平方米,，總地價(jià)917億元,，權(quán)益建面較2017年同比增長(zhǎng)近116%。
綠地透露,，2018年的新增貨值達(dá)4541億元,，住宅占比75%,，非住宅占比25%,，平均樓板價(jià)1890元/平方米。從貨值區(qū)域分布上來(lái)看,，一二線城市新增土儲(chǔ)貨值占比46%,。
與2017年憑借小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)大規(guī)模圈地不同，2018年,，隨著綠地大基建的發(fā)展,，高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目占比超過(guò)新增土儲(chǔ)總量的30%。
基建與多元化
與主業(yè)地產(chǎn)緩慢增長(zhǎng)相比,，2018年綠地在基建上可謂收獲頗豐,。
數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi),，綠地大基建產(chǎn)業(yè)共新簽合同金額3162億元,，同比增長(zhǎng)63%。去年8月,，綠地再度通過(guò)混改方式,，以14.9億元受讓改制后的天津建工集團(tuán)65%股權(quán)，成功投資控股天津建工,。
2019年1月11日,，綠地旗下綠地城投集團(tuán)以約8億元價(jià)格受讓河南省公路工程局集團(tuán)70%股權(quán),，這是綠地從2015年開始連續(xù)第五年參與建工類國(guó)企混改。
得益于基建業(yè)務(wù)營(yíng)收的補(bǔ)充,，2017年,，在地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)只有7%時(shí)，綠地憑借基建這個(gè)新晉的千億級(jí)業(yè)務(wù),，完成了2904億元營(yíng)收成績(jī),。截至2018年第三季度，綠地大基建業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1009億元,，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1041億元營(yíng)收不相上下,，成為綠地的半壁江山。
其他多元化產(chǎn)業(yè)上,，綠地透露,，2018年大金融的利潤(rùn)總額同比增幅將超過(guò)50%（2017年綠地金融產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額20億元）。
債權(quán)投資方面,，地產(chǎn)基金放款項(xiàng)目20個(gè),，放款金額達(dá)到66億元，年化收益率均超過(guò)18%,；股權(quán)投資上,，參與了寒武紀(jì)、螞蟻金服,、深蘭科技,、中國(guó)鐵塔、馬瀧齒科等項(xiàng)目,。
對(duì)新成立的商貿(mào)集團(tuán),，綠地動(dòng)作同樣頻繁，包括推動(dòng)“綠地全球商品貿(mào)易港”,，與來(lái)自41個(gè)國(guó)家的112家簽客商簽署入駐協(xié)議,，2018全年綠地進(jìn)口貿(mào)易銷售規(guī)模達(dá)到15億元。
酒店方面,，年內(nèi)綠地共8家酒店先后開業(yè),，并簽約管理輸出項(xiàng)目12個(gè)，包括海外項(xiàng)目6個(gè)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目6個(gè),，截至目前,，綠地自有酒店及管理輸出項(xiàng)目已累計(jì)約200個(gè)，遍布全球12個(gè)國(guó)家70余個(gè)城市,。
