“小夫妻兩人踏入精心打造的樣板房,，兩人很快就陷入開發(fā)商不惜重金打造的營銷氛圍中，女主人兩眼之間透露出熾熱的眼光,，男主人看到女主人的神態(tài),，眼前晃過這些年兩人經歷過的風風雨雨的畫面，總覺得在買房這件事情上虧欠于她,，咬咬牙在女主人面前拿起了借來“六個錢包”的儲蓄卡,，雄赳赳的刷下了首付金，買下了他們一套房子,?！?/span>

上面這個畫面，是我一個做電商的朋友和他談了8年女友的買婚房場景,，房子買在深圳邊上的大亞灣。

買房錯了嗎？買房當然沒有錯,，錯就錯在你不懂怎么買,。你消耗了珍貴的第一套房子名額，金融杠桿,，你選錯了籌,，最終他的房子在偏遠的城外和女友租住在市中心的40m2自如房。

買房是學問

購買房產是我們大多數人這一輩子為數不多的重要的決定之一,，可是我發(fā)現身邊不少的朋友們卻對買房子這件事毫無敬畏之心,，我之前寫過一篇文章“第一套房子就是你的未來階層”講過房子對于普通人來說賦予了什么樣的價值，而大多數人認為我是一個在毫無根據或頭腦發(fā)熱的情況下就買了,。

當你問他,，為什么買了該房子？他會信誓旦旦的說：因為銷售說這里升值快,，門口就是大馬路,，小區(qū)還有一個學校，門口將規(guī)劃地鐵口,，自住和投資都非常適合，門口就是醫(yī)院,，未來還會規(guī)劃balabala...

干,，你是豬嗎,？

選籌的重要性

你有想過嗎,？為什么同樣的鋼筋水泥放在不一樣的城市,，市場價格卻高低不一,？為什么同個地段隔條街道兩個小區(qū)的價格都不一樣嗎,？你似乎從來沒想過這樣的問題。

答案很簡單，選擇比努力更重要,。

購買房產選籌是第一步,，它將高于一切,！選籌的錯誤結果會讓你的十幾年或者幾十年的收入來買單,，對于購房者來說也是毀滅性打擊，我們口中的六個錢包并不是說說而已,，大多數人借著一大家子的血汗錢在買房,，然而大多數都輸在了選籌上,！

接下來“鳳變冰”會進行一個系列的文章更新包括：

選籌：城市的選擇，板塊的選擇,，房子的選擇

融資：借錢,，如何從銀行借錢

裂變：一套變兩套,，兩套變三套.

如何選城市？

如何選擇城市？很多人都給出了非常復雜的指標,，有GDP，人口數量,，地鐵通車里程數,，還有中小學生入學人數，更狠的還會列出詳細的經濟水平和產業(yè)結構等等,。其實,，完全不必這么復雜，選擇城市很簡單,，一共就三個標準,。

第一個標準是，城市基本面,。

關于城市基本面,，只需要看三個基礎數據。

第一個數據是：常住人口和戶籍人口的比例,，比例越大,，城市價值越高,。

如果一個城市的人口主力是常住人口，能說明兩個問題,，首先說明這個城市的經濟條件和就業(yè)條件向好,，具有吸引力，能夠吸引外地人留下來,；其次還能說明這個城市的剛性需求旺盛，因為只要是常住人口一定會大比例的轉化為剛需人口,，他們會買房安家，即便不買房,，也會租房,，對租金也是利好的,。

常住人口和戶籍人口的比例,，代表的是一個城市的房價基礎,。

第二個數據是：凈流入人口數量,。

凈流入人口數量越大，同樣一方面能說明這個城市的經濟向好，吸引力充足,，另一方面也能提供充足的剛需人口,，但是在這兩個利好之外,，還有一個利好就是,，大量的凈流入人口的背后是大量的年輕勞動力和人才輸出,，這是一個城市經濟背后的巨大支撐,，這對于城市未來的進化潛力是有巨大利好的。

凈流入人口代表的是一個城市的房價潛力,。

第三個數據是：本外幣存款余額。

本外幣存款余額的背后是一個城市的購買力。舉個例子,，我們都知道廈門的房價很高,，背后的原因有島形地形限制導致的土地資源稀缺，除此之外,，廈門的本外幣存款余額極高,，尤其是人均指數更高，這個城市的購買力極強,。

本外幣存款余額代表的是一個城市的購買力,，決定了一個城市的房價天花板和上升空間。

掌握了這三個數據,，我們就等于是掌握了一個城市的房價基礎,、房價潛力和房價上升空間，也就相當于我們掌握了一個城市的房價基本面,。

選擇城市的第一個標準,，房價基本面標準。

第二個標準是,，政策基本面,。

所謂的政策基本面就是限購、限貸,、限價等政策原因導致的房價變動。

如果一個城市的房價基本面都是正向的,，常住人口的比例極高,，凈流入人口量極大，本外幣存款余額都很好,，純粹是因為政策的打壓導致了房價的下跌,，那么，越是跌的時候,，我們越要選擇,。

比如深圳。這個城市的城市基本面都是向好的,，但是房價跌幅卻是全國較高的,，他們的下跌又純粹都是因為政策打壓過狠，那么一旦政策放開,，他們必定會反彈,。

一個城市的房價基本面不變的前提下，政策基本面對房價的打壓越狠,，越值得買入,。

這是第二個標準政策基本面標準。

第三個標準是,，房價輪動,。

任何商品都有具有周期性波動的,，但是我們仔細去觀察房價的周期波動時會發(fā)現一個問題，就是永遠都是一線城市先漲,，行情末端三四線城市后漲,，之后進入熊市，緊接著第二輪啟動的時候,，一二線城市又是再次先啟動,，比如2009年，2015年,，幾乎都是這樣,。

第三個標準，叫房價輪動的標準,。

最后,，買房不是買飯，它是有邏輯有學問的,，接下來我會進行如何買對房一個系列文章的更新,，你的關注是我的更新動力，謝謝大家,。