對(duì)市場(chǎng)冷熱的感知,，土地市場(chǎng)往往比銷售市場(chǎng)更為敏感,。
“錯(cuò),！”
“我錯(cuò)了,?！?/span>
“這是我預(yù)測(cè)最大的一個(gè)失誤,?！?/span>
1月8日,，上海梅賽德斯奔馳文化中心，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2018年樓市觀測(cè)報(bào)告,。丁祖昱是房地產(chǎn)圈的超級(jí)IP,，每年他發(fā)布的報(bào)告都會(huì)引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注和討論。今年,，當(dāng)著上千名觀眾的面,，丁首先坦陳自己的部分預(yù)測(cè)存在失誤,。
例如，在2018年初,，丁祖昱曾預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅將在當(dāng)年落地,，但實(shí)際情況是，2018年9月,，人大正是宣布房產(chǎn)稅將在五年內(nèi)進(jìn)入立法程序,。更為核心的預(yù)測(cè)是，基于2017年住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模13.37萬億,，丁祖昱曾表示,，2018年住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模將同比微降，但實(shí)際情況是,，2018年住宅市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)逼近15萬億,。
2018年依舊是房地產(chǎn)業(yè)的好年份嗎？顯然不是,。這一年,，出現(xiàn)了太多怪現(xiàn)象，它們從各個(gè)維度指向一個(gè)結(jié)論——樓市拐點(diǎn)即將來臨,。例如政府調(diào)控,，從限購(gòu)，到限售,，再到限價(jià),，并且從限漲走向了限跌。也就是說,，房?jī)r(jià)既不能漲也不能跌,，只能橫盤。
還有土地流拍泛濫,，全年超過1000塊土地流拍,，下半年平均每天達(dá)到4塊；各地的那些單價(jià)地王項(xiàng)目,，在2018年基本都開不了盤,；很多開了盤的項(xiàng)目，不是減裝修就是減配置,；于是消費(fèi)者維權(quán)的越來越多,，有質(zhì)量維權(quán)，有降價(jià)維權(quán),，還有交房維權(quán),。租賃市場(chǎng)則更加混亂，租金貸爆雷的消息不斷爆出,，還面臨甲醛房的問題,，以及炒高租金的爭(zhēng)議,。
來源：被訪者供圖
穿越這些怪現(xiàn)象，再看2018年的15萬億,，唯一能作出解釋的，是市場(chǎng)在多年高增長(zhǎng)中積蓄的慣性使然,。丁祖昱認(rèn)為,，這種慣性已經(jīng)被消耗殆盡，2019年市場(chǎng)將真實(shí)下調(diào),，住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模的跌幅會(huì)超過10％,，回落到13萬億水平。
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一二手房下跌
住宅市場(chǎng)的下行有一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過程,。
一手房方面,，丁祖昱介紹，當(dāng)年,，4個(gè)一線城市的銷售面積同比下降,，22個(gè)二線城市同比持平，而一度火熱的三四線樓市,，自10月開始回落,。與此同時(shí)，北京,、上海兩地總價(jià)1000萬元以上的豪宅成交量同比大幅下降,。
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一手房市場(chǎng)行情的另一個(gè)指征是去化率，即房屋的銷售速度,。在易居統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市中,，新開盤項(xiàng)目當(dāng)天大定簽約率從5月份的86％一路下跌，到年末只有32％,。
二手房同樣不樂觀,。數(shù)據(jù)顯示，2018年12月,，一線城市的二手房成交面積僅256萬平米,，而2017年3月，這個(gè)數(shù)字是742萬平米,。同時(shí),，在2017年下半年后，一些城市的二手房出現(xiàn)跳價(jià),，例如武漢和鄭州,，現(xiàn)在它們都在面臨“價(jià)跳”，即價(jià)格跳水,。
一個(gè)讓丁祖昱感到危險(xiǎn)的信號(hào)是,，2018年,，全國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)，平均每人成交不到一套房,。
對(duì)市場(chǎng)冷熱的感知,，土地市場(chǎng)往往比銷售市場(chǎng)更為敏感。2018年,，重點(diǎn)城市中超6成地價(jià)下跌,，北京、上海,、深圳當(dāng)年地價(jià)均下跌,，深圳跌幅高達(dá)19％。土地市場(chǎng)的冷淡,，反映了開發(fā)商投資的謹(jǐn)慎,，2018年，百?gòu)?qiáng)房企的投資銷售比（投資規(guī)模/銷售規(guī)模）從上年的0.58下降到了0.38,。
那么,，未來會(huì)好起來嗎？顯然,，丁祖昱是不樂觀的,。他認(rèn)為，影響中國(guó)樓市未來的關(guān)鍵因素在于人口,，自2013年開始,，新婚夫妻對(duì)數(shù)和一孩生育數(shù)量都在走低，雖然放開二胎政策對(duì)生育率起到了刺激作用,，但丁認(rèn)為這種刺激是短期的,，未來生育人口數(shù)量還是會(huì)下來。
而在目前階段,，丁祖昱認(rèn)為,，需要警惕的是，剛需人群的購(gòu)買力下降,，過去多年的房?jī)r(jià)上漲,，給剛需人群造成了很大的壓力，這種壓力終將表現(xiàn)為購(gòu)買力下降,，事實(shí)上,，2018年房?jī)r(jià)較高城市的遠(yuǎn)郊剛需盤，銷售已經(jīng)變得非常困難,。
市場(chǎng)集中度提高
市場(chǎng)的冷熱交替過程,，就是行業(yè)洗牌的過程。最近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度呈現(xiàn)提高趨勢(shì),，2018年這種現(xiàn)象更為明顯,。
丁祖昱提供了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)，2018年,，在市場(chǎng)規(guī)模15萬億的前提下,，百?gòu)?qiáng)房企的銷售總規(guī)模達(dá)到10萬億，即吃掉了整個(gè)市場(chǎng)的三分之二,。而前30強(qiáng)房企的市場(chǎng)市場(chǎng)占有率達(dá)到46％,，前十強(qiáng)則為26％。
這一年,，百?gòu)?qiáng)共銷售了11425個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)超過2017年的8252個(gè)項(xiàng)目,，平均每個(gè)樓盤貢獻(xiàn)產(chǎn)能8.76億元,。
來源：被訪者供圖
一些中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在2018年表現(xiàn)迅猛，千億俱樂部一下子就多了13名成員,，為史上最高水平,。
1000個(gè)億，已經(jīng)成為躋身房企30強(qiáng)的底線標(biāo)準(zhǔn),。與此同時(shí),，排名前五的房地產(chǎn)企業(yè)反而在有意識(shí)的控制增長(zhǎng)速度，尤其是碧桂園,，自三季度開始踩下了剎車,。
“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，丁祖昱說,，這個(gè)判斷不會(huì)有任何失誤,，因?yàn)樵谌ツ臧購(gòu)?qiáng)房企的新增貨值中，51％的土地被十強(qiáng)房企拿走,。
當(dāng)然,，在一刀切去杠桿的大背景下，融資難是每個(gè)企業(yè)都在面臨的問題,。丁祖昱提供的數(shù)據(jù)顯示,，2018年房企融資規(guī)模同比下降，融資成本高達(dá)8.54％,，為過去4年的峰值,。與此同時(shí)，開發(fā)商境外融資逐年呈直線上升狀態(tài),，2018年達(dá)到33.6％,。另外，當(dāng)年共有6家房企赴港上市，而2017年這個(gè)數(shù)字只有1家,。
“今天大家都很冷,，先把自己穿暖一點(diǎn)，不要去想太多很大的事情,?！比缂揖频昙瘓F(tuán)董事長(zhǎng)孫堅(jiān)在會(huì)上表示。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力下,，2019年初,，央行宣布降準(zhǔn)，人們普遍預(yù)期更為寬松的貨幣政策,。但是丁祖昱認(rèn)為,，即便央行放水，也解不了房地產(chǎn)企業(yè)的渴,。
中南置地董事長(zhǎng)陳凱預(yù)期同樣不樂觀,，他認(rèn)為樓市未來的基本特點(diǎn)是，十個(gè)項(xiàng)目里面,，有兩個(gè)可以掙大錢,，六個(gè)基本上只是高于無風(fēng)險(xiǎn)利率，還有兩個(gè)是虧錢的,?！拔铱创蟛糠秩硕荚?個(gè)項(xiàng)目里折騰，市場(chǎng)好掙點(diǎn)錢,，市場(chǎng)不好就瞎忙活,。”
并不樂觀的新興市場(chǎng)
隨著住宅市場(chǎng)規(guī)模見頂,，最近兩三年,，一些新興細(xì)分市場(chǎng)引起了業(yè)內(nèi)普遍的興趣，例如租賃市場(chǎng),，辦公樓宇等,。在8日的發(fā)布中，對(duì)于這些市場(chǎng),，丁祖昱表現(xiàn)的非常謹(jǐn)慎,。
“2018年租金沒有上漲”，這是丁祖昱的結(jié)論,，因?yàn)樵谧赓U市場(chǎng)上,，供求關(guān)系處于平衡狀態(tài)。他發(fā)現(xiàn)除了北京之外,，其他城市的租金都沒上漲,，而北京，房租上漲的推手確實(shí)是部分機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商。
丁認(rèn)為,，租賃市場(chǎng)是一個(gè)被同時(shí)高估和低估的市場(chǎng),，所謂高估指的是市場(chǎng)容量，目前一線城市和強(qiáng)二線城市的租賃需求完全可以得到滿足,，而空置率仍在15％以上,。而非一線城市，例如南京這類城市,，常住非戶籍人口在200萬以下,，和北京、上海差好幾倍,，而很多三四線城市又和南京差好幾倍,，所以在這些城市里，租賃市場(chǎng)的規(guī)模很小,，沒有必要系統(tǒng)性推行,。
與此同時(shí)，丁祖昱認(rèn)為,，低端租賃需求被低估了,，例如藍(lán)領(lǐng)工人,、大學(xué)畢業(yè)生等,，主流的市場(chǎng)供應(yīng)反而是中高端產(chǎn)品。
在辦公樓市場(chǎng),，一匹黑馬產(chǎn)生了,。易居克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)甲級(jí)寫字樓出租量的8.6％來源于共享辦公運(yùn)營(yíng)商,，二線城市更達(dá)到了9.8％,。并且，在租金上,，一線城市典型商圈2018年一季度共享辦公租金均高于傳統(tǒng)辦公租金,。
但是，丁祖昱對(duì)整個(gè)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)的非常悲觀,。他指出,，除2010年外，2009年至2018年前三季度,，全國(guó)寫字樓租賃市場(chǎng)均供過于求,。預(yù)計(jì)2018~2022年，辦公樓供應(yīng)量平均值會(huì)達(dá)到670萬平方米,。
“年年講去庫(kù)存,，住宅的庫(kù)存去的差不多了，但辦公的庫(kù)存不減反增，最近幾年實(shí)在太多了,，未來新增的量也超乎想象,。有一波辦公樓正在來的路上，對(duì)于個(gè)別城市來說,，它們的殺傷力太強(qiáng)了,。”丁祖昱說,。
來源：中國(guó)企業(yè)家雜志
